全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的?

作者:徐斌

2013年我们在一栋大厦的某层查看现场,业主给我们指着偌大空间中的一块地板说:我的房子应该在这里。

很尴尬,只是一大片水泥地板,实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾,楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人,施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转,看场子的人也三三两两,背着手在旁边观察眺望,一脸茫然的看着我们。

离开现场的时候,法院的查封令就贴在门口,凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层,已经被一家来自安徽的法院查封了,而上面那一层则是北京的法院查封的。

全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的?

几天后,客户打来电话,让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里,已经有数个小时。按照法律规定,超过8小时就涉嫌非法拘禁,留给大伙的时间有限,客户给律师让开一条路,让律师进去和开发商谈判。

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李总,开发商的其中一个大股东,李总姓李。以前大家叫他李总,现在出事了,业主们都是直呼其名,叫他李某某,恨不能把他徒手撕了,做成扒鸡。据李总向群众口述交待,加上知情人检举,我们得以知道这个案子案发的前因后果。

2009年,李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目,一个出钱,一个出关系,两个人一碰即合。李总为人豪爽,出口成章,琴棋书画无一不精,气质儒雅,又重义气,经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在N市极有背景,根基雄厚。

双方都是第一次搞房地产开发,初次涉及房地产。为了弥补经验的不足,二人又从江湖上找了一个朋友,据说很有经验的甲方经理,姓许。

依靠隐名股东的关系,李总顺利的拿到了地,这块地皮价值数亿,规划建十几万平米,楼面价在N市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发,一期是住宅,二期是商场,分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想,位于开发商和老城区的交界处,用今天的眼光看,这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场,果然是没做过房地产的。

对他们二位而言,商品房开发就是个融资项目,能靠地换到资金就行了。也正是这种心态,为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块,高利贷一块,李总和其他几个股东自己掏了一块,交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行,又拿了一大块。

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拿到地,凭着关系,楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场,预售许可证拿到前后,楼盘开始销售。地下车库修好后,银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。

一期动工后,开发商又马不停蹄的开始盖二期,二期比一期更疯狂,售后包租:三四十万一套商铺,只要你买,开发商就会分成若干期给你返租,十年以后如果楼盘不赚钱,开发商承诺按照房款的250%回购。

在这种诱惑下,商品房卖的不怎么好的楼盘,商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场,什么方圆500公里内最有前途商圈,亚洲第一XX城的说法也见诸报端。

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资金链条断裂后,法院的查封令贴在楼门口,是业主们迅速团结起来的原因,如果不是法院下手快,恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题,接着住宅业主也组织起来开始维权,维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。

钱都去哪了,是业主最关心的问题。

按照李总的说法,一笔钱拿去又买了一块地,一笔钱拿到外地投资了某个金融项目,还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘,李总大声承诺,只要这地、项目和楼盘活了一个,他都不会如此被动。问题是,新楼盘也是烂尾状态,卖的比这个小区还差,金融项目是个彻头彻尾的骗局,钱很难拿得回来,最有可能的是那块地。李总承诺,只要地卖掉,就会拿钱把房子建好给业主建房。

李总自责完,也没忘了骂其他的股东。按他的说法,隐名股东和项目经理也没闲着,各方之间对利益分配有了分歧,纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金,有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的,这些房子只要卖掉,一定能交房!

把钱掏空的并不仅仅是股东,还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱,开发商每卖一套房子,就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准,股东们矛盾重重,忙着掏空公司的资产,企业的流动资金越来越少。

李总说,他不是第一次被人堵住了,早在一年前,先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说,我刚卖几套房子有一笔钱,就有人来我家找我要钱,然后是银行,然后是施工方来要工程款。我怎么办?当然是先还他们了(高利贷)。你们不要找我,你们就找他们要,你们的房款都被他们拿走了!别说是房款了,你们去我家看看,我的墨宝他们都没给我留下!”

别人惦记着房子,李总还惦记着自己的字画:起码值500万。

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业主们可没有心情去要李总的墨宝,现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益,而对案发一年前的李总来说,高利贷是第一位的,其次是银行,再然后是政府,最后是施工方,最最后面才是业主。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款,就停工。

业主一看楼盘停工,就一起来拉横幅,找政府。

等业主们醒悟过来要起诉的时候,开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺,从第一个环节塌掉之后,压在最下面的总是最后一块。

政府只能安排信访的同志接待,安抚业主,告诉业主领导非常重视,一定协调解决。

翻过头来到底怎么处理这么多方的利益,政府也不知道。1994年到2004年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾,再之后的十年房价一直暴涨,就算烂尾了,只要房价一涨,自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼,现在有不少都不见了。他们去哪儿了?被上涨的房价消化掉了:或者恢复了施工,或者改造成住宅(商铺、酒店),或者拆了夷为平地重建。

而现在,整个楼市去库存,开发商对楼盘和拿地没有兴趣,自顾尚且不暇,遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。

也就是说,到了今天,全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办,该怎么处理,包括政府。业主们常常说相信政府相信政府,政府两手一摊,对不住,哥也不懂!

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真的不懂吗?

政府不懂,一定有人懂,比如投资人,比如律师,由于立场不同,观点不同,所以总有人在积极行动,引导政府往自己有利的方向走。

最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候,债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子,卖出去了没网签的房子,抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下,李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中,也没有想着去优先保证购房人的利益,在购房人的鼻子下办理了网签手续。

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这里说句题外话,据说文化大革命的时候,村里面开会,大家都特别积极,为啥,因为如果谁要是不在,比如学雷锋搬砖去了,那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派,稍有不慎就要被批斗。

几十年过去了,物是人非,道理没变,开发商没钱了,就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉,偏偏业主在会议室下,大门外拉横幅。

一群松散的业主和个人、企业比起来,是最没有行动效率的,即便不去管他们,他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主代表也不是真的代表,手里一没有委托书,二没有授权书,上了会议桌只能这样发言:我就代表我自己!所以作为最大的债权人,业主是没有资格上谈判桌的,无论是破产清算的大桌子,还是逼开发商还钱的小桌子。

业主里面倒是偶尔也有实战派,像我最近认识一位业主,直接把开发商抓走了,警察敢去解救,他就对警察说,你们带走他一次,我就能把他再带回来一次。这个业主的房子果然退掉了。

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回到本案,一年时间,这些本来可以用来拍卖,抵给施工方,增加楼盘被接盘可能的房源,被以极低的价格抵债,如果业主们一开始就察觉到这些问题,本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。

难的是,并没有后悔药可吃。

政府找来了政府的法律顾问,当地最大的C所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师,法律如何规定,烂尾楼问题怎么处理。律师答复,按照合同法286条规定,施工方的债权,优于银行抵押权,银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多,购房人打赢了官司,也拿不到钱。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题,问律师有没有什么好办法。律师答复,办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问C律师,能不能代理这个案子,帮业主们都去起诉,或者建议他们起诉。

C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗,万一弄到最后钱拿不回来,还惹了一身麻烦。不过,要是能让开发商破产,他们愿意担任管理人。

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破产分为两种,重组和清算,清算就是让开发商破产,重组就是开发商不死,直接变卖其股份变成一家新公司,接着把房子盖完。过去十年里,80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在,清算占得比例越大。

在破产程序中,法院指定一家律所担任破产管理人,由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱,剩下多少房子,剩下多少股票,欠别人多少钱,欠的是什么钱,别人欠开发商多少钱,怎么要回来。

一般一个破产案件要三年时间,清理完债务之后,余下的部分,有10%被律师事务所先拿走,剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分?

是 支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是 施工方——》银行——》购房人?

按照我对法律的理解,购房人优先权是有明确的法律依据的,因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的286条,对3年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。

知道这个法条的人不多但绝不是没有,实践中如果不管购房人的生存权,也确实难以平息社会问题,所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例,让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而,按照业主优先受偿这个顺序,多数债权人,包括银行、施工方都会有比较大的损失,所以除了业主、开发商自己(破产免了他的债)和政府,所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。

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这个项目的运气好就好在,政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早,有一批业主到法院起诉,起诉分成两批:

1、一批业主要求开发商给业主过户
2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢,判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛,因为就在业主申请强制执行的不久前,来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。

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能不能办产权证?法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证,住宅还好说,商铺部分根本不可能办下产权证,因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑,业主的房子在哪儿,总不能你在地上用粉笔画条线,就说这里有套房子。

住宅楼也存在严重问题,施工方扣着在建工程不放,楼盘不可能竣工验收,不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题,都要等着法院判了再说。

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到底该怎么办?

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会,提出了几个方案:

A、让开发商破产,清算,拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款
B、业主集资,政府建立监管账户,业主支付施工尾款把房子盖好
C、政府找开发商接盘,对现在的开发商进行重组
D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项,业主还争取了两项权利:

1、优先安排业主的子女入学
2、在正是解决之前,政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

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取得了初步的谈判结果,业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差,特意和他们通了几分钟的电话,给他们说不要盲目乐观。

业主说:徐律师,你说得对,官司还要继续推进!

好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组,而债权人则纷纷找到政府信访,表示如果不能拿回本金就要和政府没完。

快乐是短暂的,之后就是漫长的等待。熬了3个月之后,业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里,有一位女士始终保持了冷静,在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院,并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候,这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向:有数百万执行款已经到账!

律师在同一时间收到了这个消息,最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院,经过几番交涉,这些钱被业主全部划走。

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成功逃离的先行者毕竟是少数,更多的业主现在还在等待,等待破产清算,等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊,觉得这个事情似乎也没有什么所谓,不就是房子拿不回来了吗。

政府的法律顾问,律师C主任和我们聊天的时候说,徐斌律师,我做了这么多破产案件,第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的,你们是怎么把他们组织起来的?

我们运气好。

(为了保护客户隐私,所有内容无实名,图片与案件无关联)

来源;知乎

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